而半年偿付高峰在2021年下半年

  企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,这表明房企的外债发行融资渠道将被进一步收紧。众所周知,由于企业具有高杠杆运作、投资规模大、运营周期长的特点,因此房企的融资能力才是其核心竞争力,而主要融资方式,包括

  “国有地产企业主要以信贷融资为主,民营地产企业融资方式较为多元化。”华泰证券固定收益首席分析师张继强表示,在国有地产企业中,除规模较小、商业地产较多的企业外,整体以信贷融资为主,企业的融资成本相对较低、再融资的难度较小;而民营企业的融资方式比较多元化,由于企业信用资质的差异,导致民营企业通过单一渠道实现融资的可能性较小,银行贷款、境内债券、境外债券、非标为适用于不同民营企业的融资渠道。

  对于银行信贷融资,张继强表示,目前银行贷款占全国房地产开发资金来源10%以上。银行贷款主要包括房地产开发贷款、并购贷款及拆迁贷款三种,房地产开发贷款用于房地产的建设,房屋销售回款是开发贷的还款来源。

  另外,境内债券融资和境外债券融资也是房地产重要的融资渠道之一。张继强分析称,对于境内发债,由于公开市场债券缺乏抵押品担保,投资者对于地产企业的信用资质要求较高,不同资质房企之间的融资成本差异较大。2015年,随着房地产企业陆续被允许在银行间市场发行债券,地产债发行量实现翻番;2016年10月,随着上交所、深交所发布《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,严格控制公司债发行及发行资金用途,地产债发行规模锐减。

  张继强还表示,境外债券目前发行的境外债是以美元债为主。随着2015年境内企业海外发债由审批制转为备案制,房地产企业在境外融资规模出现显著增加;2018年在国内金融严监管,规范表外融资的背景下,也随着中资美元债市场的发展,房地产企业加大海外融资规模。

  “从这两年房企资金到位情况看,房屋销售带来的资金回笼大概占所有资金的30%,而贷款本身大概占据30%,剩下的则是自筹和外部融资,而债券融资比重或在10%左右的水平,其他私募资金的占比会低于10%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。

  严跃进认为,防范金融风险、积极去杠杆和查处违规资金,是当前融资环境收紧的一个很重要导向,而融资政策收紧,尤其是融资额度减少,自然会增加房企的融资成本。另外,从资金错配等角度看,债券融资往往容易形成“发新债偿旧债”的模式,后续若是存在此类期限上的不对等,那么适当增加更长周期的融资也是有必要的。

  值得一提的是,2019年上半年房地产债券到期仅达513亿元,而下半年将达到2306亿元。中信建投证券研究发展部宏观固收首席分析师黄文涛表示,房地产债券到期压力,总体将延后至2021年。根据年度数据显示,存量房地产债券到期高峰在2021年,达到7158亿元,而半年偿付高峰在2021年下半年,达到3622亿元。不过,存量房地产债到期压力在2025年以后大幅减弱。

  展望未来,严跃进表示,由于信托融资和公司债目前是已经有所收紧,而股权融资等相对而言管控会少一点,因此,后续房地产企业在债权融资方面会相对保守一些,而股权融资比例会有所增加。

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